viernes, 11 de diciembre de 2009

La vivienda sí que pierde valor

La falsa creencia de que el precio de las casas nunca cae alimenta las burbujas inmobiliarios

DANIEL FUENTES CASTRO 11/12/2009


Resulta sorprendente que en cualquier boom inmobiliario se ignoren principios básicos de Economía y se imponga la creencia popular de que "la vivienda nunca cae de precio". Esta creencia parece estar incorporada en nuestro ADN. Qué gran razón tiene Selten, Nobel de Economía en 1994, cuando afirma que "la idea de la Teoría Económica sobre el comportamiento económico parte de supuestos racionales que no se cumplen en la realidad."

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La economía española ha sido exportadora de la crisis, y no importadora, como pueda creerse

Los hogares no solo gastan más cuando sus ingresos aumentan; también cuando se perciben a sí mismos más ricos

Las expectativas sobre el crecimiento de los precios incentivan la compra de vivienda, a ser posible a corto plazo y con gran endeudamiento. ¿Por qué con endeudamiento? Pongamos que usted adquiere una vivienda por 100.000 euros con la expectativa de revenderla al año siguiente a un precio 15% superior. Ésta será su rentabilidad económica. Considere, en cambio, que adelanta 20.000 euros y solicita un préstamo hipotecario de 80.000 euros con un interés del 5%. Al cabo de un año vende el piso por 115.000 euros.

Una vez amortizado el préstamo y los intereses, le queda un beneficio neto de 11.000 euros. Como ha invertido 24.000 euros de capital propio (la entrada del piso más intereses) y ha obtenido un rendimiento de 11.000 euros, su rentabilidad financiera es el 45.8%. Se da la paradoja de que comprar al contado no es racional. ¿Dónde está el truco? Sencillamente en que nos han prestado 80.000 euros que se han revalorizado en la misma proporción que la vivienda. ¡Es preferible echar mano de los ahorros de los demás! Y aún más: la creencia en la subida futura de los precios alimenta el apetito de los inversores, que incrementan la demanda empujando los precios al alza. Las expectativas terminan por autocumplirse sin ningún fundamento y mientras la burbuja se forma se incrementan los beneficios y se genera empleo. No hay inceptivos para pincharla. Al político que lo suguiera tampoco se lo agradecerán.

Según estimaciones del FMI el empréstito del sistema financiero español en el mercado interbancario europeo ha pasado de representar el 9,6% del PIB en 2002 al 43,2% en 2008. Caricaturizando la situación, podría decirse que el ahorro de los ciudadanos del resto del mundo ha financiado la construcción de nuestros pisos. En este sentido la economía española ha sido exportadora de la crisis, y no importadora como pueda creerse.

Leña al fuego

Por fácil que sea el acceso al crédito y por enorme la cantidad de dinero disponible, el hecho es que llegará un momento en el que no encontraremos más leña para echar al fuego. Sin nuevos recursos llega un punto en que la vivienda es sencillamente impagable y no encuentra comprador. Entonces es cuando nos percatamos de que hemos encendido una hoguera con hojas de papel, que producen grandes llamas pero que no generan brasas que permitan reavivar el fuego cuando aquellas se hayan extinguido. En lugar de brasas, tenemos cenizas. Ejerciendo fuerza sobre la palanca del endeudamiento se pasa de la especulación de algunos a la crisis de todos: la inversión del pequeño ahorrador se transforma en deudas y la renta se concentra.

A pesar de que la información estadística sobre el sector inmobiliario español no está a la altura de las circunstancias, es posible identificar en la historia económica reciente al menos otros dos booms inmobiliarios similares al actual. El primero de ellos tuvo lugar entre 1969 y 1974; y el segundo entre 1986 y 1991. Aunque cada uno de los tres periodos tiene rasgos propios, todos comparten consecuencias similares: exceso de oferta de viviendas, caída significativa de los precios y un acusado déficit exterior.

En el gráfico superior presentamos las ratios de rentabilidad de la compraventa tipo de vivienda en la última década. Independientemente del año de compra, el momento óptimo para vender es 2006. La tabla también muestra el resultado financiero del hogar que, sin medios para afrontar el coste de adquisición de la vivienda pero con recursos propios suficientes para asumir la entrada del piso y la primera cuota anual, asume el riesgo de adquirir la vivienda para revenderla un año después y vivir posteriormente en régimen de alquiler. Este comportamiento especulativo se recoge en los valores de la diagonal principal.

Percepción de riqueza

El efecto del apalancamiento es notorio, tanto en sentido positivo como en negativo. Lo mismo sucede con el resto de las diagonales de la tabla: la rentabilidad a t años se recoge en la diagonal t-ésima respectiva. La inflación inmobiliaria genera en los hogares una percepción de incremento de riqueza como consecuencia de la revalorización teórica de su patrimonio. Los resultados en el gráfico tienen el interés de estimar dicha revalorización. No ha de subestimarse el efecto de la riqueza percibida, pues puede tener un impacto significativo sobre el gasto en consumo final de los hogares. De hecho, los hogares no sólo gastan más cuando sus ingresos aumentan sino también cuando se perciben a sí mismos como más ricos.

El gráfico pequeño representa la cuota anual media de las hipotecas de nueva constitución en cada año, calculadas a partir de los Indicadores de la Vivienda del Banco de España. Mientras la primera cuota anual de una hipoteca firmada el 31 de diciembre en 1997 asciende a 4.196 euros en promedio, la primera cuota anual de las hipotecas constituidas en 2006 se eleva hasta 10.713 euros en valor real. Lo más significativo es que para retornar a las cifras de 1998 sería necesaria una reducción de casi el 40% del valor de la cuota satisfecha en 2006.
Pinchar burbujas y evaluar riesgos

Una vez que el apalancamiento especulativo ha degenerado en burbuja, poco más se puede hacer que paliar los daños sociales, recuperar la confianza, socorrer al sistema financiero y realizar una reflexión sobre la estructura productiva. Es frustrante que el sector público tenga que acudir en rescate de grandes corporaciones financieras que se han dejado arrastrar irresponsablemente por la vorágine especulativa y cuyos gestores reciben sueldos e indemnizaciones millonarias.

En cierto modo es un gran chantaje; en palabras de Bernanke, presidente de la FED, es necesario socorrer a las grandes firmas porque "cuando el elefante se cae, también aplasta la hierba". En realidad, la única medida eficaz contra el apalancamiento especulativo es prevenir y pinchar las burbujas. La solución para el sector inmobiliario español pasa por liquidar el exceso de oferta de viviendas, favorecer el mercado en régimen de alquiler, respetar la normativa que impide hipotecarse más allá del 80% del valor de tasación (lo que exige rigor e independencia) y más allá del 30% de la renta familiar, evaluar el riesgo de las operaciones a tan largo plazo (el Euríbor no va a permanecer eternamente en sus mínimos históricos) y aprender las lecciones de la historia económica reciente.